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猫屋不動産

不動産屋のブログ

両手取引のどこが悪い?

 両手取引(りょうてとりひき)とは、不動産業界用語の一つ。 ある一つの不動産仲介会社が、売買取引において買主・売主の双方代理をすることを「両手取引」と呼ぶ。 国内では一般的な取引形態だが、米国などでは両手取引(dual agency)は潜在的利益相反取引にあたるとされ、法律で厳しく規制されている場合もある。

 

 両手取引は悪である

とされているが、その主な根拠は下記のようなものだ。

  1. 公正中立を保つのが難しく、売主・買主のいずれかに有利に傾く。
  2. 一業者のみの説明等では、誤った説明でも解らない。
  3. 他業者からの問い合わせに、商談中などと偽って応じない。(囲い込み)

 

そこでその根拠とやらに反論したい

  1. アメリカの不動産取引(エージェンシー制度:代理人)であれば、依頼者に対してのみロイヤリティを尽す義務があるので禁止されても仕方がないが、日本では代理でなく仲介。仲介とは
    両者の間にはいって、とりついだり、まとめたりすること。いわば仲人さんなのだ
  2. 買主側の業者は物件の事は買主と同じ程度しかしらない。何故なら物件の調査は売主側業者しかしないから。知らない人がチェックしてもチェックにならない。
  3. 最近は片手取引で囲い込みが起きている。つまり両手でも片手でもやる奴はやるのだ。(詳しくはおうちダイレクトの記事を見よ。)

囲い込みのデメリット

  1. 独占されるため売却に時間がかかる。
  2. 他業者の高値の客より自社の安値の客を優先するため安売りされやすい。

というものだが、これは現状を知らない素人意見。

ネットの発達は客付け業者(買主を紹介する業者)と客の情報量はほぼ同じになってきた。つまり情報を業者が独占できる時代ではない。
何故なら、ほとんどの業者がアットホームやスーモなどのポータルサイト情報を仕入れるからだ。

ただし、唯一業者が独占的に情報を仕入れる事ができるサイトがある

それがレインズだ。

 

レインズという原因

囲い込みをするには他業者に仲介させない、つまり売主との媒介契約を独占する必要がある。
その為には3種類ある媒介契約から、一般媒介以外の専属専任媒介か専任媒介を締結する必要があるが、この二つには業者のみで一般には公開されていないレインズ(指定流通機構)に登録して物件を公開する義務がある。

つまり他業者はレインズで物件を知り問い合わせ、囲い込みがおこる。
なら、レインズも一般公開すれば囲い込みが起こる確率も減るだろう。一般顧客も業者も同じ情報ルートになるからだ。

ところがレインズ公開は大反対というのが業界の意見だ。例えば下記のような意見がある。

私は、レインズは決して公開されるべきではないと考える。なぜなら、宅建業は情報産業であるからだ。情報産業は、その情報が外部から守られてこそ価値があり、情報が売り物になる。それがいま、各業者はインターネットを使って一般消費者に情報を届けるため、競い合って公開している。他の業者との連携プレーを望まず、1社仲介を目指し両手手数料を獲ろうという考えだ。このような状況下で、レインズを一般に公開すれば、業者は一般消費者と同じレベルの物件情報しか持たない立場に陥り、宅建業者は情報産業従事者としての立場を失う。公開は、一部の業者を勝利者にするが、多くの零細を含む不動産仲介業者の死滅を招くものになる。

参考:ひょうご宅建広報№286

つまり、情報は業者間では公開されるべきだが、一般消費者に公開すると業者は死滅するというのだ。

そんな事を言ってる業者の多くが囲い込みだと騒ぐ。
レインズ公開を反対するのは客への囲い込みと同じなのに。

 

猫屋の提案

レインズを公開する。
ついでに一般媒介の物件も登録を義務付ける。
ついでに業者以外の売主直の物件も掲載すれば良い。そうすれば直接取引がいかにリスキーか良く知ることになるだろう、高い授業料と共に。

ネットの普及は不動産取引を根底から変えた。

業者も情報収集はネットからだ。
だから既に業者は一般消費者と同じレベルの物件情報しか持たない立場に陥っている、宅建業者はとしての立場を失っている。

レインズが公開になれば情報産業従事者と思いこんでいる業者は留めを刺されるだろう。